全国2012年4月高等教育自学考试房地产经济学试题
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一、单项选择题(本大题共25小题，每小题1分，共25分)
在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。
1.在任何社会中，因为对其需求的普遍性而成为房地产经济活动最重要部分的是( )
A.住宅 B.厂房
C.商场 D.码头
2.现实中土地价值的形成是由于( )
A.土地所有权派生 B.人类劳动的凝结
C.土地使用权派生 D.土地所有权派生与人类劳动的凝结
3.投资杠杆率是指( )
A.市场收益率与资本市场利率水平的差额
B.预期利润率与资本市场利率水平的差额
C.银行贷款利率与银行同期存款利率水平的差额
D.预期收益率与投资风险率水平的差额
4.要培育住宅业成为新的经济增长点必须具备的条件是要形成住房消费群体、调整住房消费结构、建立完备的住房金融市场和( )
A.提高居民的福利水平 B.降低公房的租金水平
C.构筑合理的住房价格体系 D.降低住房租售税费标准
5.在房地产业周期波动中，房地产投资者信心增强、房地产投资逐步增加的阶段是( )
A.繁荣阶段 B.衰退阶段
C.萧条阶段 D.复苏与增长阶段
6.马克思将由于土地丰度和位置差异产生的超额利润转化的地租称为( )
A.级差地租I B.级差地租Ⅱ
C.绝对地租 D.垄断地租
7.出让土地的实质就是( )
A.出让取得价值的权利 B.出让取得地租的权利
C.出让取得税收的权利 D.出让取得效用的权利
8.由专业的房地产估价人员对房地产的真实价格进行估算、推断而得到的价格是( )
A.理论价格 B.评估价格
C.实际成交价 D.楼面地价
9.房地产升值的实质是( )
A.土地升值 B.建筑物升值
C.基础设施升值 D.设备升值
10.房地产价格评估的基本思路包括收益资本化思路、成本积算思路和( )
A.发展趋势思路 B.过程回顾思路
C.市场比较思路 D.多因素评价思路
11.房地产价格评估公司属于( )
A.房地产开发企业 B.房地产经营企业
C.房地产中介企业 D.房地产租赁企业
12.下列各项中属于房地产流通成本的是( )
A.贷款利息 B.税费
C.勘察设计费 D.广告费
13.判断房地产投资项目是否可行的重要标准是( )
A.总收益大于建筑成本 B.收益现值大于成本现值
C.目标收益率大于内部收益率 D.基准收益率大于目标收益率
14.能够通过保险化解的房地产风险是( )
A.静态风险 B.动态风险
C.商业风险 D.财务风险
15.房地产开发商消化地价成本上升的对策是( )
A.降低容积率 B.提高管理水平
C.加快施工进度 D.扩大生产规模
16.在进行房地产投资的多个方案比较时，内部收益率( )
A.最小者为优 B.最大者为优
C.小于零者为优 D.大于零者为优
17.在以下各项规划中，能合理确定城市功能分区的规划是( )
A.城市总体规划 B.城市详细规划
C.城市分区规划 D.土地利用规划
18.我国房地产开发必须遵循“全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”的方针，其中最核心的是( )
A.全面规划 B.合理布局
C.综合开发 D.配套建设
19.购房抵押贷款保证保险的标的物是( )
A.托管人的信用 B.担保人的信用
C.借款人的信用 D.放款人的信用
20.房地产开发项目经济评价的重点是分析项目的( )
A.生态效益 B.社会效益
C.环境效益 D.财务效益
21.对房地产施工现场进行“三通一平”或“七通一平”属于房地产开发程序中的( )
A.投资决策分析阶段 B.前期工作阶段
C.项目建设阶段 D.房屋租售阶段
22.社会主义市场经济条件下住房的本质属性是( )
A.商品性 B.保障性
C.固定性 D.有限性
23.对廉租房的房租应实行( )
A.企业定价 B.国家定价
C.市场定价 D.协商议价
24.当经济不景气、房地产市场需求疲软时，应当( )
A.提高银行利率 B.扩大货币供应量
C.增加土地供应 D.提高税率
25.房地产经济宏观调控中最重要的手段是( )
A.产业政策 B.财政政策
C.货币政策 D.行政手段
二、多项选择题(本大题共10小题，每小题1分，共10分)
在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。
26.作为自然物的土地( )
A.不能够产生收益 B.有一定的生产能力
C.其所有者有收益权 D.能够产生收益
E.具有使用价值
27.经济学家将经济周期的不同阶段和转折点描述为( )
A.收缩 B.谷底
C.扩张 D.峰顶
E.衰退
28.城市房地产价格构成中的建筑安装工程费包括( )
A.直接工程费 B.间接费
C.利润和税金 D.配套费
E.前期工程费
29.房地产市场体系的构成按用途可以划分为( )
A.转让市场 B.住宅市场
C.办公楼市场 D.商业用房市场
E.初级市场
30.商品房楼面地价可以表示为( )
A.土地单价／建筑密度 B.土地总价／建筑总面积
C.土地单价／容积率 D.土地总价／建筑占地面积
E.土地总价／容积率
31.城市拥有的资源一般包括( )
A.土地资源 B.市场资源
C.文化资源 D.森林资源
E.服务资源
32.房地产融资的主要形式有( )
A.社会募捐 B.银行贷款
C.证券的发行和流通 D.投资信托
E.职工集资
33.房地产开发的前期工作阶段要完成的主要任务是( )
A.项目选择 B.获取土地使用权
C.落实资金 D.组织施工
E.项目的规划设计
34.住房再生产过程的循环与周转包含的几个阶段是( )
A.项目评估 B.投资建造
C.市场分配 D.市场交换
E.职工居住
35.城镇住房制度改革主要是为了实现( )
A.住房分配货币工资化 B.住房分配福利化
C.住房管理社会化 D.住房经营市场化
E.住房建设资金来源单一化
三、名词解释题(本大题共5小题，每小题3分，共15分)
36.房地产服务
37.房地产企业
38.狭义房地产开发成本
39.房地产投资信托
40.经济适用房
四、简答题(本大题共6小题，每小题5分，共30分)
41.简述房地产业与区域经济之间的关系。
42.简述房地产价格的特点。
43.以预收定金作为房地产企业资金来源具有哪些优点和缺点?
44.简述房地产投资风险的内涵及类型。
45.为什么说实行城市土地有偿有期限使用制度具有重要的意义?
46.简述房地产投资的客体结构和时空结构。
五、论述题(本大题共2小题，每小题10分，共20分)
47.结合你所了解的城市，论述城市商业地租形成的条件及其表现。
48.根据市场供求关系，分析当前住宅房地产市场出现的问题及原因。
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